Trattative concluse che si contano sulle dita di una mano, locazioni in fortissima frenata ed un panorama generale che continua a risentire della sbornia provocata dal passaggio dalla lira all’euro. E’ la fotografia reale del mercato immobiliare salernitano, al di là dei numeri e delle statistiche generali. Quella che arriva direttamente “dalla base”, dagli operatori del settore. Il report ufficiale, quello legato all’analisi fornita meno di un mese fa dalla Federazione di categoria, parla di una riduzione delle trattative concluse pari al cinquanta percento. Il “polso” degli agenti immobiliari, però, mette in evidenza una situazione realmente cristallizzata.
La stretta creditizia
I primi mesi del 2013 seguono la ripida curva verso il basso che ha caratterizzato gli ultimi anni. Pochissime operazioni di compravendita portate a termine, offerta ampia e domanda condizionata dalle difficoltà di accesso al credito che legano mani e piedi ai potenziali acquirenti.
«C’è stato un calo, c’è poco da fare – spiega Gianluca Chianese (Gabetti) – anche rispetto allo scorso anno. Quello che emerge da questi primi mesi del 2013 è che l’interesse all’acquisto permane ma la forbice tra l’aspettativa del proprietario e le offerte del compratore si è allargata in modo notevole. I prezzi non sono al momento adeguati al mercato, ci sono molte difficoltà e le banche non offrono ai potenziali acquirenti prodotti finanziari adeguati. E poi c’è il nuovo, che a Salerno è condizionante anche nell’orientamento dell’acquirente. Le nuove costruzioni spostano l’attenzione e la compravendita tra privati diventa, quindi, una soluzione successiva».
Affitti in frenata
Un dato che trova conferma anche nelle impressioni di altri operatori immobiliari. La frenata delle trattative non riguarda solo le compravendite ma coinvolge anche le locazioni.
«Dall’inizio del 2013 ho portato a termine giusto un paio di operazioni di compravendita – sottolinea Antonello Sabato (SbMedia Immobiliare) – e per quanto riguarda le locazioni siamo intorno alla decina di trattative concluse, tra locali e appartamenti. Il risultato è che ogni agenzia, compresa la mia, si ritrova con moltissime case disponibili e una possibilità di operare, di portare avanti trattative sempre più ridotte. Come si può procedere ad una compravendita quando ci sono difficoltà oggettive per un compratore ad ottenere un mutuo? Manca l’interlocutore che negli anni passati poteva affrontare l’acquisto: oggi le banche chiedono garanzie consistenti, l’accesso al credito del compratore è diventato il vero punto debole».
Capacità di adeguarsi
E dalla parte opposta? Chi vende è ancora fermo sulle proprie posizioni o sta iniziando ad adeguare le proprie richieste rimodulando, diciamo così, le pretese?
«Il venditore deve avere la capacità di comprendere la difficoltà del momento – commenta Fabrizio Fasano (Tecnocasa) – perché senza una sensibile riduzione della richiesta il mercato resterà cristallizzato. Abbiamo molto in vendita e molto resta invenduto. Questi primi mesi del 2013 fanno registrare, per quanto mi riguarda, volumi molto bassi: siamo in linea con gli ultimi anni ma il parallelo andrebbe fatto con sei-sette anni fa, quando il mercato non aveva ancora conosciuto il periodo di crisi reale. Dal 2007 ad oggi la situazione è andata degenerando progressivamente. Salerno ha un mercato ancora “drogato” dal passaggio lira-euro. I prezzi sono ancora sbilanciati, nell’ordine del 60/65 percento in più: la casa da 100 milioni delle vecchie lire oggi si vende intorno ai 90mila euro. I prezzi sono scesi ma il mercato resta drogato. Ciò non toglie – aggiunge Fasano – che questo resta un buon momento per acquistare perché rispetto alle richieste di partenza ci sono ampi margini di trattativa».
«Le compravendite – aggiunge Gianluca Chianese – si effettuano solo se i prezzi si adeguano al mercato. Vende chi si adegua ad un mercato che si è capovolto: prima una casa aveva diversi potenziali acquirenti, oggi l’acquirente ha un’ampia disponibilità di scelta e i tempi di conclusione dell’operazione si allungano. Questo vale sia per le compravendite che per le locazioni, dove si registra un calo dei prezzi abbastanza marcato. Oggi un immobile di tre vani si affitta in centro a Salerno intorno ai 7-800 euro».
Il “nuovo” che avanza
La situazione non cambia nella “cintura” salernitana, un tempo “exit strategy” per molti acquirenti.
«Abbiamo concluso due compravendite e cinque locazioni in questi primi mesi – spiega Ilaria Landi (Langella Immobiliare, Pellezzano) – e se i dati, in linea di massima, sono pressoché identici allo scorso anno c’è una diminuzione marcata rispetto agli anni precedenti. Abbiamo tantissime case disponibili ma i potenziali acquirenti sono pochissimi. Si sta costruendo moltissimo, i numeri sono alti. Gli acquirenti sono in cerca del nuovo, la compravendita tra privati si registra solo in presenza di tipologie e di richieste particolari. In ogni caso il mercato è bloccato, la ripresa ci potrà essere solo nel momento in cui le banche allenteranno la stretta creditizia. Fin quando ci saranno porte chiuse da parte degli istituti di credito sarà difficile, per non dire impossibile, avvicinarsi all’acquisto di un immobile».
«Il mercato dell’usato – spiega Gianluca Chianese – subisce la problematica della qualità degli immobili. Salerno non offre un bacino di appartamenti di alta qualità. Io punterei sul rinnovamento della vecchia edilizia, sulla ristrutturazione e sulla messa a norma delle abitazioni usate. Solo in questo modo ci si potrebbe avvicinare, in termini di competitività, agli immobili nuovi».
Il “tre vani” è il must
Ma qual è, nonostante la crisi, la tipologia di appartamento che resiste alla crisi?
«In linea di massima – sottolinea Fabrizio Fasano – il tre vani resta l’appartamento più richiesto anche se, paradossalmente, il mercato che ha subito meno la crisi è quello dell’appartamento grande, quello che si rivolge a un target di persone che cercano la casa definitiva».
«Salerno ha due mercati – aggiunge Gianluca Chianese – quello del centro e quello della zona orientale: è come se fossimo in presenza di due città “indipendenti”, con prezzi che variano a seconda della zona. In centro un appartamento di quattro vani si piazza ancora tra i 4-500mila euro. Nella zona orientale, invece, viaggiamo intorno ai 350mila euro per la stessa tipologia di appartamento nuovo, mentre un usato si attesta intorno ai 280mila euro. L’usato subisce un calo rispetto anche per la competitività dei prezzi delle nuove costruzioni».
Previsioni non rosee
Il futuro resta “a tinte fosche”. Le aspettative degli operatori immobiliari non sono delle migliori, soprattutto in considerazione del quadro generale che coinvolge tutti i settori dell’economia nazionale.
«Il mercato è totalmente fermo – spiega Antonello Sabato – sia dal punto di vista della nuova edilizia che soprattutto per quel che riguarda l’usato. C’è un aspetto importante che non va sottovalutato: lo stato degli appartamenti e degli stabili di vecchia costruzione lascia spesso a desiderare. Chi acquista, in un momento di palese difficoltà generale, deve anche mettere spesso in conto una ristrutturazione, lavori di rifacimento dell’ascensore. E questo non agevola una trattativa di compravendita».
«Molti acquirenti hanno “paura” di investire – aggiunge Gianluca Chianese – perché non è facile comprendere l’andamento del mercato. Certamente chi riesce ad avere accesso al credito, sfruttando la situazione e quindi dei tassi sostanzialmente bassi, ha la possibilità di fare un’operazione interessante: in molti credono che i prezzi possano calare ancora: questo ce lo dirà solo il quotidiano. L’unica certezza è che oggi, al prezzo “di mercato” si riesce a vendere. Bisogna adeguarsi al mercato».
«Questo è un buon momento per comprare – conclude Fabrizio Fasano – rispetto a quello che si chiede si può realmente comprare bene. I prezzi potrebbero scendere ancora considerando, come ho detto prima, che Salerno subisce ancora oggi gli effetti dell’esplosione dei prezzi dovuti al passaggio dalla lira all’euro».
3 aprile 2013
